1. Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không
1. Quy định pháp luật mua bán đất
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
• Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng;
• Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi.
2. Điều kiện tách thửa khi mua bán đất
Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
1. Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu;
2. Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03 m trở lên.
3. Không thuộc các trường không được phép tách thửa, cụ thể:
4. Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Sổ đỏ theo quy định.
6. Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
7. Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất;
8. Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
3. Thủ tục tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:
1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
• Tiếp nhận hồ sơ
• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
• Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
• Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
• Sau khi được tách thửa thì được phép chuyển nhượng sau khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
4. Cách được cấp Sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Theo quy định trên, để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khác liền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
 
2. Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Tách thửa đất là gì?
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì
Tách thửa đất chính là quy trình "Tách thửa đất" là việc chia nhỏ phần diện tích đất lớn thành những phần đất có diện tích nhỏ hơn đảm bảo tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND tỉnh thành phố ban hành. Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.
Khi nào cần tách thửa đất?
- Phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất.
- Tách thửa khi có quyết định phân chia từ tòa án.
Điều kiện chung để tách thửa đất
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Điều kiện tách thửa đất_
- Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa
Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất nhưng vẫn được tách thửa
Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu này nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, UBND cấp tỉnh vẫn có thể quy định thêm một số trường hợp khác dù không đủ điều kiện tách thửa, cũng không thuộc hai trường hợp trên nhưng vẫn được phép tách thửa.
Các trường hợp không được tách thửa
- Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có những quy định riêng về các về các trường hợp không được tách thửa
Một số lưu ý về đất tách thửa
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
- Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Hồ sơ xin tách thửa đất
- Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử đất; Đơn xin đăng ký biến động với trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung, chia tài sản thừa kế.
- Hộ khẩu + CMT của những người liên quan.
Chủ thể xin tách thửa đất
- Người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất
Thẩm quyền tách thửa đất
- Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Văn phòng đăng ký đất đai
Thuộc Quận, Huyện, Thị Xã nơi có đất muốn tách thửa
Thời gian thực hiện tách thửa đất
- Điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.
Trách nhiệm của cơ quan đang ký đất đai đối với trường hợp tách thửa đất
 
Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện tách thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 
- Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định việc tách Sổ đỏ giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Thuế thu nhập cá nhân: Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì tuỳ từng trường hợp mà người chuyển nhượng được lựa chọn một trong hai cách sau:
- 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập.
- Hoặc 2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.
- Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp: Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng; Lệ phí trước bạ nhà đất: 0.5%
- Ngoài ra còn một số lệ phí khác như: phí đo đạc, phí thẩm định
 
3. Không tách thửa được đất có phải trả lại tiền cọc?
Nội dung tư vấn: Nhà tôi chăn nuôi heo, năm 2016 heo rớt giá nên gia đình gánh khoản nợ. Bố mẹ tôi muốn bán một phần khoảng 3300 mét vuông trong thửa đất 13300 mét vuông cho dự án phân lô cạnh nhà nhằm giải quyết khó khăn, vào 30/06/2017 có anh L đại diện khu phân lô đó mua và đặt cọc 500 triệu (vnđ) và hẹn 10 ngày sau đặt cọc lần 2 và khoản tiền còn lại sẽ trả hết khi tách sổ sang tên cho L (nội dung trong hợp đồng đặt cọc do anh L soạn) và yêu cầu bố mẹ tôi đi làm hồ sơ tách thửa. Sau khi nhận cọc xong thì bố tôi có lên văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục tách thửa, nhân viên phòng đăng ký đất đai nói “hiện tại đã ngưng tách thửa và báo khoảng đầu năm 2018 sẽ có quyết định mới”. Đến khoảng tháng 10/2017, anh L có yêu cầu bố mẹ tôi làm giấy ủy quyền cho V ngụ cùng ấp để làm thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa (phần 3300 mét vuông đã đặt cọc) và anh L cũng nói : "nếu không làm ủy quyền cho bà V thì phải trả lại tiền , do vậy bố mẹ tôi cũng đã làm giấy ủy quyền theo yêu cầu của anh L. (2 bản ủy quyền anh L giữ hết). Kết quả bà V cũng không thể tách thửa được. Gần tết 2018 Anh L lại yêu cầu bố mẹ tôi làm đồng sở hữu cho những khách hàng của anh L nhưng bố mẹ tôi không đồng ý vì có thể dẫn đến " lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác" và bố mẹ tôi cũng nói chờ tỉnh cho tách thửa rồi làm. Khi UBND cho tách thửa, bố tôi đã làm hồ sơ đăng ký tách thửa, nhưng khu vực tôi chưa thể tách. Tháng 9/2018 anh L yêu cầu bố tôi đưa giấy photo công chứng quyển sử dụng đất với lý do anh L nhờ người làm hồ sơ tách thửa. Bố tôi có nói với anh L : "để ai đó làm hồ sơ tách thửa thì cần phải có giấy ủy quyền của bố tôi thì mới có thể làm được", nhưng anh L nói : "không cần, người ta làm được" nên bố tôi chỉ đưa anh giấy photo công chứng quyền sử dụng đất. Đầu năm 2019 bố tôi có lên văn phòng làm hồ sơ tách thửa thì được yêu cầu phải xin cam kết sử dụng con đường của khu phân lô mà anh L đại diện để đi vào phần đất cần tách , bố tôi đã báo anh L về việc đó. 18/2/2019 anh L cùng một người khác nữa (gia đình tôi không biết) đến nói với bố tôi là : + người lạ mặt nói : con đường khu phân lô dẫn thẳng vào phần đất 3300 mét vuông cần tách cho anh L đã được thể hiện trên bản đồ địa chính nhưng chưa được đấu nối nên không thể làm bản cam kết cho bố tôi sử dụng con đường được (để đủ điều kiện văn phòng đăng ký đất đai xem xét nhận hồ sơ tách thửa) khi nào được đấu nối thì sẽ làm . + người lạ mặt nói thêm : bây giờ bố tôi bỏ đất, bên anh ta bỏ tiền làm con đường và phân lô nền trên phần đất còn lại (khoảng 10000 mét vuông còn lại), anh ta sẽ rao bán những lô nền đó và trả tiền mỗi nền cho bố tôi khi anh ta thấy số tiền mà bố tôi muốn nhận là hợp lý. Do gia đình tôi không biết kinh doanh đất nền, nên đã từ chối việc phân lô bán nền. Đến đầu tháng 4/2019 anh L sang nhà và yêu cầu : trả lại tiền đã đặt cọc do cả 2 năm nay không thể tách thửa hoặc là bán hết phần đất còn lại (10000 mét vuông) cho anh L với giá mà anh L đồng ý. Bố mẹ tôi cùng gia đình rất lo lắng không biết phải làm sao, bây giờ số tiền mà anh L đã đặt cọc thì trang trải nợ nần, bây giờ lại không thể tách được thửa, còn bán hết thì đang có dấu hiệu bên anh L ép giá. Kính mong được tư vấn, giúp đỡ giải quyết, tôi chân thành cám ơn.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc gia đình bạn có phải trả lại tiền cọc cho anh L hay không? Căn cứ quy định tại Điều 328 BLDS 2015 như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Việc anh L đặt cọc với gia đình bạn là để nhằm đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn cho anh L. Như vậy, gia đình bạn sẽ chỉ phải trả lại tiền cọc trong trường hợp nhà bạn từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng với anh L, tức là nếu nhà bạn không chuyển nhượng đất cho anh L thì nhà bạn mới phải trả lại tiền cọc cho anh L và phải đền một khoản tiền tương đương với số tiền cọc này. Nếu gia đình bạn không có ý định từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, ở đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh L thì sẽ không đặt ra trách nhiệm phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc cho gia đình bạn. Trường hợp anh L từ chối thực hiện hợp đồng với gia đình bạn thì anh L sẽ mất khoản tiền cọc đã đặt cọc cho gia đình bạn.
Tuy nhiên, anh L có quyền hủy bỏ hợp đồng do gia đình bạn chậm thực hiện nghĩa vụ tách thửa, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ tách thửa của gia đình bạn và anh L đã yêu cầu gia đình bạn thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng gia đình bạn không thực hiện theo quy định tại Điều 424 BLDS 2015:
“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ
1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Nếu anh L muốn hủy bỏ hợp đồng thì hậu quả của việc hủy bỏ này được quy định tại Điều 427 BLDS 2015:
“Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”
Như vậy, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian cần phải tách thửa để chuyện nhượng cho anh L mà đến hiện tại đã quá thời gian thực hiện nghĩa vụ, anh L cũng đã yêu cầu gia đình bạn thực hiện trong một thời gian hợp lý nhưng gia đình bạn vẫn không thực hiện thì anh L mới có quyền hủy bỏ hợp đồng với gia đình bạn, gia đình bạn sẽ phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cho anh L, không phải thực hiện nghĩa vụ tách thửa để chuyển nhượng đất cho anh L nữa nhưng sẽ phải bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt vi phạm nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về vấn đề này. Nhưng nếu hai bên không có thỏa thuận về vấn đề này cũng như gia đình bạn không có sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng mà hai bên đã giao kết thì khi anh L không thể hủy bỏ hợp đồng, nếu anh L hủy hợp đồng mà không có căn cứ theo quy định của pháp luật thì anh L bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ, bị mất khoản tiền cọc và một khoản tiền bồi thường nếu có thiệt hại hoặc trong hợp đồng có ghi nhận về việc bồi thường thiệt hại.
Bạn có thể thỏa thuận với anh L về việc đăng ký đồng sở hữu với phần đất đã chuyển nhượng thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trước rồi sau đó cùng với anh L đi làm thủ tục tách thửa với phần đất đã bán cho anh L. Điều kiện về tách thửa với đất ở, căn cứ quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, điều kiện để tách thửa đất là phần diện tích đất cần tách đáp ứng đúng quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất và việc tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định của địa phương mình về điều kiện tách thửa xem có cần phải có cam kết sử dụng con đường cạnh khu phân lô mới được tách thửa hay không. Trường hợp có quy định này thì bạn có thể thỏa thuận với anh L để anh L làm giấy cam kết cho mình hoặc bạn có thể tìm hiểu xem con đường này thuộc quyền sử dụng của ai để xin giấy cam kết rồi làm thủ tục tách thửa, nếu địa phương mình không có quy định này thì bạn có thể yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai trả lời bằng văn bản về lý do không tách thửa cho bạn và khiếu nại quyết định này của văn phòng đăng ký đất đai với Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp để được giải quyết.
 
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn!.