1.Điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 thì người nước ngoài được sở hữu nhà ở, được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Người nước ngoài này phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam theo quy định tại khoản 1 Điều 159, khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam (theo quy định của Luật nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan) và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

• Người nước ngoài này phải đáp ứng điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan.

Nếu không được sở hữu nhà ở theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt nam khi họ được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Trường hợp này, khi người nước ngoài xác định họ thuộc đối tượng và điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ phải cung cấp các giấy tờ chứng minh theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

– Hộ chiếu còn giá trị sử dụng, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh ở Việt Nam.

– Chứng cứ chứng minh người nước ngoài này không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, quyền miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

– Giấy chứng nhận đầu tư của cá nhân đối với trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam

• Người nước ngoài này phải sở hữu nhà ở tại Việt Nam dưới hình thức mà pháp luật quy định. 

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

– Dưới hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ các khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng do Bộ quốc phòng, Bộ công an xác định theo quy định của pháp luật Việt Nam.

• Người nước ngoài phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về việc hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu tại Việt Nam.

Khác với việc sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam, đối với cá nhân nước ngoài, mặc dù pháp luật Việt Nam tạo điều kiện cho công dân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng cũng đưa ra những quy định hạn chế nhất định về số lượng nhà ở mà họ được sở hữu. Cụ thể, tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 76, 77Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định: Cá nhân nước ngoài khi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, nhưng phải tuân thủ quy định sau:

– Trong một tòa nhà chung cư thì cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư đó. Trường hợp đây là nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà trên một khu vực có số dân cư tương đương một đơn vị hành chính cấp phường xã.

– Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán hoặc cho thuê mua trên một địa bàn dân cư tương đương một đơn vị hành chính cấp phường thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ cho mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư nêu trên. 

– Trường hợp có dự án đầu tư thương mại trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, xã mà trong đó có nhà ở riêng lẻ, thì người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở riêng lẻ với số lượng như sau:

+ Chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án khi trên địa bàn chỉ có một dự án với số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.

+ Chỉ được sở hữu không quá 250 căn hộ trong dự án khi trên địa bàn chỉ có một dự án với số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn.

+ Chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án khi trên địa bàn có từ hai dự án trở lên mà tổng số lượng nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn.

Trên đây là những điều kiện cơ bản để một người nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và được pháp luật của Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của họ. Trường hợp họ không đáp ứng các điều kiện này thì dù mong muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ cũng không được công nhận quyền sở hữu đối tài sản là nhà ở tại Việt Nam.

2. Hồ sơ xác lập quyền sở hữu của người nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam.

Sau khi xác định cá nhân người nước ngoài đáp ứng đủ các điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì căn cứ theo quy định tại Điều 120, Điều 121, 122 Luật Nhà ở năm 2014, người nước ngoài cần tham gia ký kết các hợp đồng về nhà ở hoặc phải có văn bản làm cơ sở để xác lập quyền sở hữu của họ đối với nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

– Đối với trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài khi tham gia giao dịch nhà ở phải ký kết, lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với bên còn lại trong giao dịch.

Văn bản, hợp đồng về nhà ở do các bên tự thỏa thuận với nhau nhưng phải được lập thành văn bản và có những nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể gồm: họ, tên cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; đặc điểm của nhà ở giao dịch; giá trị góp vốn, giá trị giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà ở; quyền nghĩa vụ của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; chữ ký của các bên..

– Đối với trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua việc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cũng phải lập văn bản thừa kế nhà ở theo quy định, cụ thể là văn bản khai nhận di sản thừa kế, hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế. Văn bản thừa kế về nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Thủ tục để xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài.

Sau khi xác định đáp ứng đủ các điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài cần thực hiện các thủ tục để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể, theo các quy định tại Điều 119, Điều 120, 121, Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì:

Cá nhân nước ngoài muốn mua bán, nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận tặng cho, nhận thừa kế, tham gia các giao dịch về nhà ở tại Việt Nam thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang giao dịch.

Các bên tham gia giao dịch về nhà ở (trong đó có cá nhân nước ngoài) hay nhận thừa kế về nhà ở tại Việt Nam, như đã phân tích, sẽ phải tham gia ký kết vào các văn bản, hợp đồng về nhà ở, làm cơ sở để xác lập quyền sở hữu của họ đối với nhà ở tại Việt Nam

Sau khi thực hiện việc ký hợp đồng về nhà ở thì một trong các bên, theo sự ủy quyền của bên còn lại phải làm hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp người nước ngoài này mua, thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Đối với việc nhận thừa kế nhà ở thương mại tại Việt Nam thì người nước ngoài cũng cần căn cứ vào các văn bản về thừa kế đã được công chứng, tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, xác lập quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi tiếp nhận hồ sơ thì sẽ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài là bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ này được xác định là căn cứ pháp lý ghi nhận quyền của chủ sở hữu (mà ở đây là người nước ngoài) đối với tài sản là nhà ở, căn hộ tại Việt Nam.

Như vậy, người nước ngoài khi đến sinh sống, cư trú, làm việc tại Việt Nam đều có cơ hội được sở hữu một căn nhà tại Việt Nam thuộc quyền sở hữu của mình khi họ đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam. Việc xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

4. Những điều người nước ngoài cần biết khi mua nhà tại Việt Nam?

1. LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, LÀM SAO TÔI CÓ THỂ MUA MỘT CĂN NHÀ Ở VIỆT NAM?

Theo luật nhà ở kể từ tháng 7 năm 2015 cho phép người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Người nước ngoài có thể sở hữu, kế thừa, cho thuê, tặng và bán lại tài sản ở Việt Nam.

Người nước ngoài có thể sở hữu tài sản trong 50 năm. Sau 50 năm, nhà nước cho phép gia hạn thêm 50 năm nữa.

2. TÔI CÓ THỂ MUA VÀ BÁN LẠI TÀI SẢN CỦA TÔI CHO NGƯỜI VIỆT NAM HAY NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC KHÔNG?

Người nước ngoài chỉ được mua từ những nhà phát triển và những người nước ngoài khác.

Không giống như người Việt Nam, những người chỉ có thể bán cho người Việt. Người nước ngoài có thể bán lại cho cả người nước ngoài và người Việt Nam.

3. LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THÌ CÓ BẤT KÌ HẠN CHẾ NÀO ĐỐI VỚI QUYỀN SỞ HỮU KHÔNG?

Tổ chức nước ngoài hoặc cá nhân có quyền sở hữu các căn hộ chung cư không được vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một chung cư.

Đối với các những dự án nhà ở có nhà ở riêng lẻ thì tổ chức nước ngoài và cá nhân có quyền sở hữu không được vượt quá 10% tổng số căn hộ trong một dự án nhà ở.

Ví dụ: dự án có 100 căn hộ và 30 biệt thự thì người nước ngoài có thể mua được 33 căn hộ và 3 biệt thự.

4. TẠI SAO NGƯỜI VIỆT NAM KHÔNG THỂ BÁN CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI?

Bởi vì chủ sở hữu người Việt Nam, nếu bán lại cho người nước ngoài thì chính phủ không thể kiểm soát được hạn ngạch nước ngoài. Vì vậy, người Việt Nam không thể bán lại cho người nước ngoài.

5. QUAN HỆ PHÁP LÝ VỀ QUYỀN SỞ HỮU KHI TÔI BÁN LẠI CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM GỒM NHỮNG GÌ?

Nếu bạn bán cho người Việt Nam, họ được toàn quyền sử dụng.

Nếu bạn bán cho người nước ngoài, quyền sở hữu sẽ được duy trì với số tuổi còn lại của tài sản và quyền đó sẽ vẫn như cũ.

Ví dụ: Người nước ngoài sở hữu trong vòng 10 năm rồi bán lại, người nước ngoài khác mua sẽ sở hữu trong vòng 40 năm còn lại.

a. Hợp đồng thuê dài hạn: người nước ngoài sở hữu trong vòng 40 năm có khả năng gia hạn chỉ khi nhà phát triển gia hạn giấy phép kinh doanh.

b. Hợp đồng mua bán: người nước ngoài sở hữu trong vòng 40 năm nhưng có thể gia hạn giấy chứng nhận quyền sở hữu cho 50 năm nữa.

6. SPA LÀ GÌ?

SPA là viết tắt của hợp đồng mua bán. Đây là hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý giữa người mua và nhà phát triển để chứng minh rằng một ngôi nhà hay một căn hộ được bán cho người mua bởi nhà phát triển.

SPA được sử dụng làm bằng chứng về quyền sở hữu nhà ở hoặc căn hộ trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.

Mẫu SPA phù hợp với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng cung cấp và sẽ được đăng kí với Cục Bảo vệ Người tiêu dùng do Bộ Công thương lãnh đạo.

Như vậy, SPA không thể được sửa đổi hoặc thay đổi.

7. CÁC QUYỀN HỢP PHÁP CỦA TÔI KHI TÔI SỞ HỮU MỘT CĂN HỘ HAY NHÀ Ở LÀ GÌ?

• Quyền bất khả xâm phạm nhà ở dưới quyền sở hữu hợp pháp của mình.

• Sử dụng nhà ở cho các mục đích có liên quan đến chỗ ở và các mục đích khác không bị pháp luật cấm.

• Được cấp giấy chứng nhận nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

• Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán; cho thuê; đem cho thuê theo chế độ thuê mua rẻ; tặng; trao đổi; thế chấp; cho mượn; cho phép ở hoặc ủy quyền quản lý nhà ở của mình.

• Sử dụng các tiện nghi công cộng trong khu nhà ở theo luật Nhà ở và các luật có liên quan khác.

• Giữ gìn, sửa chữa, phá dỡ, hoặc xây dựng lại ngôi nhà của mình theo quy định của luật Nhà ở và luật Xây dựng.

• Nhận bồi thường theo quy định của pháp luật.

8. LÀM THẾ NÀO ĐỂ TÔI CÓ THỂ CHUYỂN TIỀN VÀ CHUYỂN TỪ VIỆT NAM ĐẾN ĐẤT NƯỚC CỦA TÔI?

a. Mở một tài khoản tại Việt Nam và bắt đầu thu tiền thuê nhà vào tài khoản ngân hàng này.

b. Để gửi tiền về nước mình, người nước ngoài phải cung cấp cho ngân hàng một SPA mới giữa họ và người mua mới và kèm theo một tờ khai thuế.

9. KHÁCH HÀNG CÓ PHẢI THANH TOÁN ĐẦY ĐỦ TỪ TÀI KHOẢN NGÂN HÀNG CỦA VIỆT NAM KHÔNG?

Có thể trả một phần tiền từ tài khoản ở nước ngoài và một phần từ tài khoản ngân hàng ở Việt Nam.

10. NHỮNG KHOẢN PHÍ MÀ TÔI CẦN PHẢI BIẾT LÀ GÌ?

a. Mua bất động sản: 10%VAT và quỹ chìm 2% (phí bảo trì)

b. Thu nhập cho thuê: 5% VAT và 5% thuế thu nhập cá nhân

c. Bán lại tài sản: 2% phí giao dịch
Phí đăng kí với nhà nước là 0.5%. Đây là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tính trên giá trị căn hộ.

11. QUỸ CHÌM LÀ GÌ?

Quỹ chìm thường được gọi là phí duy trì, là quỹ đóng góp của người mua để duy trì các khu vực sở hữu chung của sự phát triển. Nó được sử dụng để bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn các khu vực sở hữu chung để giữ gìn chất lượng. Quỹ chìm của một ngôi nhà/căn hộ hiện tại là 2% về giá trước khi tính thuế VAT.

12. PHÍ QUẢN LÝ LÀ GÌ?

Đây là khoản phí đóng góp của người dân để quản lý các hoạt động của sự phát triển, chẳng hạn như vận hành hệ thống thang máy, máy phát điện và cung cấp các dịch vụ cho tòa nhà như an ninh, kiểm soát dịch hại, dịch vụ thu gom rác, v.v… Phí quản lý được tính trên diện tích có thể xây dựng (NSA).

13. DIỆN TÍCH CÓ THỂ XÂY DỰNG LÀ GÌ VÀ NÓ ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?

Thường được gọi là vùng trải thảm. Diện tích có thể xây dựng (NSA) là diện tích sử dụng cá nhân của căn hộ đã mua, nó được đo bằng phương pháp khoảng hở và được quy định trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dành cho người mua. Nó sẽ bao gồm diện tích của bức tường ngăn phòng được xây dựng bên trong căn hộ và diện tích ban công, sân thượng gắn liền với căn hộ đó (nếu có). Nó sẽ loại trừ diện tích của các bức tường bên ngoài, tường phân chia căn hộ, cột và các ống dẫn dịch vụ bên trong căn hộ. NSA sẽ được ghi rõ trong sổ hồng.

14. GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN BAO GỒM NHỮNG GÌ?

Nó cũng bao gồm 5% cho việc phát hành sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu từ nhà nước).

15. NGƯỜI MUA CÓ NHẤT ĐỊNH PHẢI CÓ MẶT ĐỂ MUA TÀI SẢN KHÔNG?

a. Có thể chuyển khoản tiền từ ngân hàng ở nước sở tại.

b. Chuyển các khoản trả khác từ tài khoản ngân hàng ở Việt Nam.

16. TÔI CÓ THỂ MỞ TÀI KHOẢN Ở NHỮNG NGÂN HÀNG NÀO?

Có một số ngân hàng quốc tế cho bạn lựa chọn như Standard Chartered, UOB, Ngân hàng Trung Quốc, v.v…

Bạn cũng nên mở 2 tài khoản ngân hàng (đô la Mỹ) và (Việt Nam đồng).

17. PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN LÀ GÌ?

Đối với các dự án đang xây dựng, phương thức thanh toán được quyết định bởi các nhà phát triển và được người mua đồng ý. Luật nhà ở giới hạn mức thu tối đa trước khi bàn giao lên đến 70% đối với nhà phát triển Việt Nam và 50% đối với các nhà phát triển nước ngoài. Luật cũng quy định rằng sẽ phải thu 5% để được phát hành sổ hồng.

18. NHỮNG KHOẢN PHÍ NÀO ĐÃ ĐƯỢC BAO GỒM KHI TÔI QUYẾT ĐỊNH GIA HẠN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU SAU 50 NĂM?

Theo như luật mới nhất, kể từ năm 2015, nhà nước đã không tuyên bố khoản phí

Tuy nhiên, một ước tính tối thiểu cho khoản phí quản lý chung của nhà nước đối với bất kì văn bản pháp luật nào sẽ khoảng chừng 2000 USD.

19. KHI CHUYỂN TIỀN VỀ VIỆT NAM, CÓ NHẤT THIẾT PHẢI LÀ VIỆT NAM ĐỒNG HAY ĐÔ LA MỸ?

Nếu tiền được chuyển bằng đô la Mỹ thì sẽ tự động đổi sang Việt Nam đồng theo tỷ giá ở ngân hàng tại thời điểm đó.

20. CÓ PHẢI BẰNG GIÁ ĐÔ LA MỸ HAY VIỆT NAM ĐỒNG?

Tất cả các tài sản ở Việt Nam theo luật được bán bằng Việt Nam đồng, giá đô la Mỹ chỉ để tham khảo.

5. Các lưu ý cho người nước ngoài vay mua nhà tại Việt Nam

Rất nhiều cá nhân người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam gửi thắc mắc này đến với Topbank.vn. Họ lo ngại rằng mình không được phép mua, cũng như khó khăn trong việc làm giấy tờ nhà đất.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

• Đầu tư x&