1. Thực trạng tranh chấp đất đai với Việt kiều

Tranh chấp đất đai với Việt kiều đang trở thành một vấn đề đáng chú ý tại Việt Nam, đặc biệt ở các khu vực có giá trị bất động sản cao. Phần này sẽ phân tích tình hình thực tế của các vụ tranh chấp đất đai liên quan đến Việt kiều và bối cảnh dẫn đến vấn đề này.

Trong những năm gần đây, cùng với sự hội nhập quốc tế và sự phát triển của thị trường bất động sản, nhiều Việt kiều đã đầu tư vào đất đai tại Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, và các tỉnh miền Tây. Theo báo cáo từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, các tranh chấp đất đai liên quan đến Việt kiều chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng số vụ tranh chấp được ghi nhận tại các địa phương này. Những tranh chấp này thường xuất phát từ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, trong đó có sự tham gia của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Sự gia tăng của các vụ tranh chấp đất đai với Việt kiều có liên quan mật thiết đến sự phát triển kinh tế và chính sách mở cửa của Việt Nam. Luật Đất đai 2024 (Điều 169) cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nhưng với các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt. Tuy nhiên, nhiều Việt kiều chưa nắm rõ các quy định này, dẫn đến các giao dịch không hợp pháp hoặc thiếu minh bạch. Ngoài ra, các yếu tố như khoảng cách địa lý, sự khác biệt ngôn ngữ, và thiếu thông tin về quy trình pháp lý tại Việt Nam cũng làm gia tăng nguy cơ tranh chấp.

Các tranh chấp đất đai với Việt kiều thường tập trung vào các vấn đề như ranh giới đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hoặc các giao dịch không qua công chứng. Những vụ việc này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn làm tăng gánh nặng cho các cơ quan quản lý đất đai và tòa án. Việc giải quyết tranh chấp đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan trong nước và đôi khi cả các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để xác minh giấy tờ pháp lý.

2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai với Việt kiều

Hiểu rõ các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai với Việt kiều là bước đầu tiên để tìm ra giải pháp hiệu quả. Phần này sẽ phân tích những nguyên nhân chính gây ra các vụ tranh chấp, từ sự khác biệt về pháp luật đến các vấn đề thực tiễn trong giao dịch.

Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất là sự thiếu hiểu biết về pháp luật Việt Nam, đặc biệt là quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, và cá nhân chỉ được cấp quyền sử dụng đất. Nhiều Việt kiều nhầm lẫn quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tuyệt đối như ở một số quốc gia khác, dẫn đến tranh chấp về quyền lợi khi thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, hoặc tặng cho đất đai. Ví dụ, một Việt kiều có thể tin rằng việc mua nhà ở đồng nghĩa với sở hữu đất, nhưng thực tế quyền sử dụng đất phải được đăng ký riêng theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Nguyên nhân thứ hai là các giao dịch không tuân thủ quy định pháp luật, chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng đất đai không được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Nhiều Việt kiều, do không có mặt trực tiếp tại Việt Nam, thường thực hiện các giao dịch qua trung gian hoặc ký hợp đồng tay, dẫn đến hợp đồng vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Những trường hợp này thường gây ra tranh chấp kéo dài với các bên liên quan, đặc biệt khi giấy tờ không đầy đủ hoặc không được công nhận bởi cơ quan nhà nước.

Các vấn đề liên quan đến thừa kế đất đai cũng là một nguyên nhân quan trọng. Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là một phần của di sản thừa kế, nhưng nhiều Việt kiều không thực hiện đúng thủ tục khai nhận di sản hoặc không có mặt để xử lý các giấy tờ pháp lý. Điều này dẫn đến tranh chấp với người thân hoặc bên thứ ba, đặc biệt khi có sự bất đồng về quyền thừa kế hoặc giá trị tài sản. Yếu tố xuyên quốc gia càng làm tăng độ phức tạp, vì việc xác minh giấy tờ như giấy xác nhận gốc Việt Nam hoặc di chúc từ nước ngoài đòi hỏi sự phối hợp giữa các cơ quan trong và ngoài nước.

Cuối cùng, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai tại một số địa phương cũng góp phần làm gia tăng tranh chấp. Ví dụ, việc cấp GCNQSDĐ không chính xác, chậm trễ, hoặc thiếu minh bạch có thể dẫn đến mâu thuẫn về ranh giới đất hoặc quyền sử dụng đất. Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, các địa phương phải đảm bảo tính chính xác trong quản lý hồ sơ địa chính, nhưng thực tế vẫn còn nhiều sai sót, đặc biệt ở các khu vực có mật độ giao dịch đất đai cao.

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai với Việt kiều

Để giải quyết tranh chấp đất đai với Việt kiều, các bên cần thực hiện quy trình pháp lý chặt chẽ theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Phần này sẽ trình bày chi tiết các bước cụ thể để xử lý tranh chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên được bảo vệ.

Bước 1: Tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết. Đối với Việt kiều, việc tự hòa giải có thể được thực hiện thông qua thương lượng trực tiếp, qua đại diện được ủy quyền, hoặc nhờ người có uy tín tại địa phương hỗ trợ. Các bên cần cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan, như GCNQSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng, hoặc giấy tờ thừa kế. Nếu hòa giải thành công, các bên cần lập biên bản thỏa thuận và công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Biên bản này sẽ là cơ sở pháp lý để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan, như chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cập nhật thông tin trên GCNQSDĐ. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải không thành sẽ được sử dụng trong các bước tiếp theo.

Bước 2: Hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã là thủ tục bắt buộc theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Các bên cần nộp đơn yêu cầu hòa giải kèm theo các tài liệu như GCNQSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng, hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Hội đồng hòa giải cấp xã, bao gồm đại diện UBND, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, và công chức địa chính, sẽ tổ chức buổi hòa giải trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đơn, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và đóng dấu xác nhận của UBND cấp xã. Nếu hòa giải không thành, biên bản này là điều kiện tiên quyết để chuyển sang các cơ quan có thẩm quyền cao hơn.

Bước 3: Yêu cầu UBND cấp huyện hoặc tỉnh giải quyết
Trong trường hợp tranh chấp không có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, các bên có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp huyện hoặc tỉnh, tùy thuộc vào tính chất vụ việc. Theo khoản 3 Điều 236, nếu tranh chấp liên quan đến Việt kiều, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết, vì Việt kiều được xem là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” theo Điều 169. Hồ sơ yêu cầu bao gồm đơn yêu cầu, biên bản hòa giải không thành, và các giấy tờ liên quan. Quyết định của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành, nhưng các bên có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, theo Điều 419 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 4: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất hoặc một bên có GCNQSDĐ, các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đối với tranh chấp không có GCNQSDĐ, khởi kiện tại Tòa án là lựa chọn sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã. Hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành, GCNQSDĐ (nếu có), giấy tờ cá nhân (hộ chiếu, giấy xác nhận gốc Việt Nam), và các tài liệu chứng minh quyền lợi. Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nơi có đất tranh chấp sẽ thụ lý vụ án. Thời gian giải quyết tại Tòa án thường kéo dài từ 4-6 tháng, nhưng có thể lâu hơn nếu vụ việc phức tạp hoặc cần xác minh giấy tờ từ nước ngoài.

Bước 5: Thi hành án hoặc kháng cáo
Sau khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án, các bên phải thi hành theo quy định tại Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có thể kháng cáo lên Tòa án cấp cao hơn trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, theo Điều 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đối với Việt kiều, việc ủy quyền cho người đại diện tại Việt Nam để tham gia tố tụng hoặc thi hành án là phổ biến, với giấy ủy quyền phải được công chứng theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm tại đây: Giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân

4. Những lưu ý quan trọng khi giải quyết tranh chấp đất đai với Việt kiều

Giải quyết tranh chấp đất đai với Việt kiều đòi hỏi sự cẩn trọng trong việc chuẩn bị hồ sơ và tuân thủ quy trình pháp lý. Phần này sẽ cung cấp các lưu ý thiết yếu để các bên, đặc biệt là Việt kiều, tránh những sai sót phổ biến và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Trước hết, Việt kiều cần xác minh rõ tư cách pháp lý của mình theo Điều 169 Luật Đất đai 2024. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy xác nhận gốc Việt Nam hoặc hộ chiếu Việt Nam còn giá trị để được công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Việc không chứng minh được tư cách pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, làm kéo dài thời gian giải quyết.

Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý là yếu tố then chốt. Các giấy tờ như GCNQSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ thừa kế, hoặc giấy ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực theo Luật Công chứng 2024. Nếu giấy tờ được lập bằng tiếng nước ngoài, cần có bản dịch công chứng theo Điều 30 Luật Công chứng 2024. Thiếu các giấy tờ này có thể khiến vụ việc rơi vào trường hợp không có GCNQSDĐ, làm phức tạp hóa quá trình giải quyết tại UBND hoặc Tòa án.

Việt kiều nên ủy quyền cho người đại diện hợp pháp tại Việt Nam để xử lý các thủ tục pháp lý, đặc biệt nếu không thể trực tiếp có mặt. Giấy ủy quyền phải được công chứng tại tổ chức công chứng trong nước hoặc cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015. Người được ủy quyền có thể thay mặt tham gia hòa giải, nộp đơn yêu cầu, hoặc khởi kiện tại Tòa án, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.

Cuối cùng, việc hợp tác với các đơn vị tư vấn pháp lý uy tín như ACC HCM là rất quan trọng. Các tổ chức này có đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu pháp luật đất đai và các quy định liên quan đến Việt kiều, giúp tư vấn và đại diện pháp lý hiệu quả. Sự hỗ trợ chuyên môn sẽ giúp các bên chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, tuân thủ đúng quy trình, và bảo vệ quyền lợi một cách tối ưu.

5. Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp đất đai với Việt kiều có khác gì so với tranh chấp giữa người trong nước?

Tranh chấp đất đai với Việt kiều phức tạp hơn do có yếu tố nước ngoài, liên quan đến quyền sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo Điều 169 Luật Đất đai 2024, Việt kiều được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nhưng phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về tư cách pháp lý. Các vụ việc này thường được giải quyết bởi UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án, thay vì UBND cấp huyện như tranh chấp trong nước.

Việt kiều cần chuẩn bị những giấy tờ gì để khởi kiện tranh chấp đất đai?

Việt kiều cần chuẩn bị đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã, GCNQSDĐ (nếu có), giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, và giấy tờ cá nhân như hộ chiếu hoặc giấy xác nhận gốc Việt Nam. Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, các giấy tờ này phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu giấy tờ bằng tiếng nước ngoài, cần có bản dịch công chứng theo Luật Công chứng 2024.

Hòa giải tại UBND cấp xã có bắt buộc không?

Có, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Quá trình này kéo dài tối đa 45 ngày và phải có biên bản hòa giải. Nếu không thực hiện bước này, đơn khởi kiện tại Tòa án sẽ bị trả lại do không đủ điều kiện thụ lý, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Việt kiều có thể ủy quyền cho người khác giải quyết tranh chấp không?

Việt kiều có thể ủy quyền cho người đại diện hợp pháp để giải quyết tranh chấp, theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015. Giấy ủy quyền phải được công chứng tại tổ chức công chứng hoặc cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, theo Luật Công chứng 2024. Người được ủy quyền sẽ thay mặt tham gia hòa giải, nộp đơn, hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai với Việt kiều kéo dài bao lâu?

Thời gian giải quyết phụ thuộc vào cơ quan thụ lý. Hòa giải tại UBND cấp xã tối đa 45 ngày, giải quyết tại UBND cấp tỉnh tối đa 60 ngày, và tại Tòa án từ 4-6 tháng, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Các vụ việc có yếu tố nước ngoài có thể kéo dài hơn do cần xác minh thêm giấy tờ từ nước ngoài.

Việt kiều có quyền khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không qua hòa giải không?

Trong một số trường hợp, như tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hoặc khi một bên có GCNQSDĐ, Việt kiều có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, nếu tranh chấp không có GCNQSDĐ, hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc trước khi khởi kiện. Quy định này nhằm khuyến khích giải quyết tranh chấp ở cấp cơ sở để giảm tải cho Tòa án.

Giải quyết tranh chấp đất đai với Việt kiều là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình pháp lý. Từ việc tự hòa giải, hòa giải tại UBND cấp xã, đến yêu cầu UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án, mỗi bước đều cần được thực hiện cẩn thận để đảm bảo quyền lợi của các bên. Các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, và Nghị định 102/2024/NĐ-CP là cơ sở quan trọng để xử lý tranh chấp một cách minh bạch và công bằng. 

Đơn khởi kiện là hình thức biểu đạt yêu cầu của bạn đến Tòa án. Với tính chất là cơ sở pháp lý quan trọng để tòa án xem xét quyết định thụ lý vụ án dân sự, vì vậy, nội dung và hình thức đơn khởi kiện phải rõ ràng và dễ hiểu, diễn đạt chính xác mong muốn của người khởi kiện.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

……(1), ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân ...................... (2)

Họ và tên người khởi kiện: (3).............................................................................................................................................................

Địa chỉ: (4)...............................................................................................................................................................

Điện thoại: .................................................................................................................................................................

Họ và tên người bị kiện: (7).........................................................................................................................................

Địa chỉ: (8)..................................................................................................................................................................

Điện thoại: ................................................................................................................................................................

Họ và tên người có quyền và lợi ích được bảo vệ (nếu có) (5)......................................................................................................................................................................

Địa chỉ: (6).................................................................................................................................................................

Điện thoại: ............................................................................................................................................................

Họ và tên người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)..........................................................................................................................................................

Địa chỉ: (10).............................................................................................................................................

Điện thoại: ..................................................................................................................

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây (11)

.............................................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................................................

Họ và tên người làm chứng (nếu có) (12)............................................................................................................................................................

 Địa chỉ: (13)...............................................................................................................................................................

Những tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)

1.......................................................................................................... ............................................................................

2.........................................................................................................................................................................................

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án)(15)

...........................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................

Hướng dẫn sử dụng:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày…..tháng…..năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện gì thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi họ và tên; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7) và (9) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8) và (10) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.

(12) và (13) Ghi họ và tên, địa chỉ nơi người làm chứng cư trú (thôn, xã, huyện, tỉnh), nếu là nơi làm việc, thì ghi địa chỉ nơi người đó làm việc (ví dụ: Nguyễn Văn A, công tác tại Công ty B, trụ sở làm việc tại số …phố…quận…TP Hà Nội).

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu gì và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …)

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

LS TRẦN MINH HÙNG