Việt kiều có được mua nhà đất ở Việt Nam không? Điều kiện để Việt kiều mua nhà đất ở Việt Nam là gì?

Khái niệm Việt kiều là gì theo quy định pháp luật?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định về Việt kiều, hay còn gọi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

Giải thích từ ngữ

...

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

...

Như vậy, Việt kiều, hay còn được gọi là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và là người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Việt kiều có được quyền mua nhà đất ở Việt Nam hay không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền mua nhà đất ở Việt Nam của Việt kiều như sau:

 Quảng cáo

 

Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Theo quy định được nêu trên thì Việt kiều được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền mua nhà đất ở Việt Nam, được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Điều kiện để Việt kiều mua nhà đất ở Việt Nam là gì theo quy định pháp luật?

Căn cứ vào khoản 2 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện để mua nhà đất ở Việt Nam như sau:

Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

...

2. Giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như sau:

a) Đối với cá nhân là công dân Việt Nam thì phải có thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam;

b) Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

3. Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở được quy định như sau:

a) Đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì phải có giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà ở thông qua một trong các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở;

c) Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở;

d) Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở.

Như vậy, Việt kiều muốn mua nhà đất ở Việt Nam phải có các loại giấy tờ chứng minh mình là cá nhân được sở hữu nhà tại Việt Nam như sau:

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở quy định tại khoản 2 điều 8 Luật Nhà ở 2023.

+ Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Việt kiều muốn mua nhà đất ở Việt Nam còn phải có các loại giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam như sau:

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023.

+ Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

Trong những năm gần đây, nhu cầu Việt kiều mua nhà đất ở Việt Nam(Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) càng ngày càng tăng. Theo đó, hiện nay Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ 01-01-2025 đã có những quy định nới lỏng tạo điều kiện cho Việt kiều mua nhà ở tại Việt nam. Tuy nhiên, việc sở hữu Bất động sản tại Việt Nam tiềm tàng nhiều rủi ro pháp lý và thủ tục hành chính. 

I. Quy định sắp có hiệu lực về việc Việt kiều mua nhà đất tại Việt Nam

Theo quy định tại Khoản 3, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:…

3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;”.

Thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, “người gốc Việt Nam” được hiểu như thế nào?

Căn cứ Điều 3 Luật quốc tịch 2008 (Sửa đổi, bổ sung năm 2014).

“Điều 3. Giải thích từ ngữ 

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. 

4. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” 

Đồng thời, Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm 3 nhóm đối tượng:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. 

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này” 

Luật Đất đai năm 2024 đã xác định rõ hơn người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với quy định cụ thể, chi tiết mở rộng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai đối với 2 đối tượng này. Vì vậy, Việt kiều mua nhà, đất tại Việt Nam là hoàn toàn hợp pháp.

II. Những rủi ro khi mua bán Bất động sản khi Việt Kiều mua nhà đất tại Việt Nam

Với tốc độ đô thị hoá nằm trong top những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất khu vực Đông Á. Mỗi năm, ước tính các đô thị Việt Nam có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân. Đến tháng 9/2022 tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đã đạt khoảng 41,5%, với 888 đô thị. Điều này dẫn đến nhu cầu sở hữu nhà đất trở nên “sốt” hơn bao giờ hết kèm theo nhiều rủi ro pháp lý cho người mua, đặc biệt đồng bào Việt Kiều mua nhà đất tại Việt Nam sẽ bị giới hạn về cập nhật pháp luật và rào cản ngôn ngữ khi xa quê hương lâu.

Những rủi ro có thể kể đến bao gồm:

• Rủi ro mua phải nhà đất đang tranh chấp dẫn đến không thể thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, không thể mua bán
• Nhà đất nằm trong dự án quy hoạch, có khả năng bị thu hồi khi đang sử dụng hoặc được đền bù với giá cực kỳ thấp
• Rủi ro bị phạt cọc, mất cọc khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hiểu sai hoặc không thực thi một số điều khoản đã ký.
• Chủ thể ký kết hợp đồng không đủ điều kiện. Cụ thể, người Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài ra, người mua còn có thể đối mặt với vô số rủi ro khác như: Sổ giả, hợp đồng giả, vị trí đất không đúng, hiện trạng nhà không đúng với Giấy chứng nhận, dẫn đến việc đăng bộ gặp khó khăn,…

III. Thủ tục để Việt kiều mua nhà đất tại Việt Nam

Bước 1: Để mua nhà, đất thì điều đầu tiên bạn cần lưu ý là kiểm tra tình trạng của nhà đất nhằm hạn chế các rủi ro trong quá trình mua bán và các hậu quả không mong muốn. Chúng ta phải kiểm tra tình trạng nhà đất để nhà đất để được mua bán, chuyển nhượng cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định. Điều kiện của nhà ở để được chuyển nhượng gồm:

• Có giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; Trừ trường hợp tài sản là nhà hình thành trong tương lai.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Sau khi kiểm tra nhà, đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì chúng ta nên thỏa thuận rõ về:

– Giá chuyển nhượng;

– Thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa;

– Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bước 3: Tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà và đất. Trong đó quy định rõ các điều sau: Tiền cọc, thời hạn đặt cọc, phạt cọc và ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi của mình.

Bước 4: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất gồm các giấy tờ:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khách gắn liền với đất (theo mẫu).
• Hợp đồng mua bán nhà; mua bán nhà đất có công chứng.
• Biên lai thu phí, lệ phí.

Các giấy tờ chứng minh về việc bạn của bạn thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; giấy tờ chứng minh về nguồn gốc, quốc tịch Việt Nam. Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, những giấy tờ sau cần chuẩn bị để việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam:

“2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây: 

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.” 

Hồ sơ được nộp đến Phòng tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi bạn mua nhà, đất. Các bên trong giao dịch có thể thỏa thuận về việc ai là người thực hiện thủ tục; tự mình thực hiện; hoặc ủy quyền cho Luật sư để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại cơ quan hành chính của Việt Nam.

LS TRẦN MINH HÙNG