Những kinh nghiệm rút ra từ một vụ án tranh chấp đòi nhà

Nội dung vụ án

Nguyên đơn là cụ Lâm Võ H (do ông Trần Quốc Th là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: Nhà đất tại số 39/H, phường A, quận B, thành phố H (sau đây gọi tắt là nhà đất số 39) là của vợ chồng cố Lâm Võ D, cố Huỳnh Thị S (cha mẹ của nguyên đơn). Sau khi vợ chồng cố D chết, cụ Lâm Võ T (anh ruột cụ H) đã đăng ký, kê khai nhà đất nêu trên. Ngày 20/5/2013, cụ T được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất số 39 (là người đại diện các đồng thừa kế của vợ chồng cố D). Sau đó, các đồng thừa kế của cố D cho cụ H được quyền thừa kế nhà đất số 39. Ngày 01/10/2013, cụ H được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất số 39. Cụ T đã nhận ông Lâm Võ V (bị đơn) là con và cho nhập khẩu vào căn nhà trên. Tuy nhiên, ngày 19/02/2014, ông V đã phá khóa cửa nhà và đưa vợ con vào ở nhà số 39 mà không có sự đồng ý của cụ H. Do đó, cụ H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông V trả lại nhà đất số 39.

Vụ án đã được xét xử sơ thẩm và phúc thẩm nhưng đều bị kháng cáo, kháng nghị. Quyết định giám đốc thẩm đã chấp nhận kháng nghị, hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, với nhận định:

Theo trích lục bằng khoán số 779 ngày 11/10/1956, trích sao sổ điền thổ số 151 ngày 26/01/2010 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H thì nhà đất số 39 là của cố D. Cố D, cố S chết đều không để lại di chúc. Tại tờ khai di sản ngày 22/3/1968 và trích sao sổ tờ khai di sản ngày 15/7/2014 của Cục thuế thành phố H thể hiện cụ H đại diện các đồng thừa kế của cố D đăng ký nhà đất số 39 nên Ủy ban nhân dân quận B đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cụ H.

Tại văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được chứng nhận ngày 02/8/2013, cụ H và cụ T lại khai nhận vợ chồng cố D để lại nhà đất số 39 cho những người thừa kế của vợ chồng cố D chỉ có cụ H và cụ T, cụ T đồng ý tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản thừa kế căn nhà trên cho cụ H. Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận này cụ H và cụ T khai không đầy đủ những người thừa kế theo pháp luật của cố D, cố S.

Theo các diều 632, 676 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 thì 07 người con của cố D, cố S đều bình đẳng về quyền hưởng di sản nhà đất số 39 theo pháp luật. Văn bản thỏa thuận trên chỉ có giá trị đối với phần di sản mà cụ H và cụ T được hưởng theo pháp luật. Ngày 01/10/2013, căn cứ vào văn bản thỏa thuận phân chia tài sản này, Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận cho cụ H nhà đất số 39 khi chưa có ý kiến của các thừa kế khác của cố D, cố S là chưa đủ căn cứ.

Ngày 10/12/2015, cụ Lâm Thị Y (con của vợ chồng cố D) có đơn yêu cầu tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, Tòa cấp sơ thẩm cho rằng vụ án này không liên quan đến việc giải quyết chia thừa kế hoặc tài sản chung nên không cần đưa cụ Lâm Thị Y và những người thừa kế khác của cố D, cố S vào tham gia tố tụng là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không nhận thấy thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án.

Ngày 03/10/2014, cụ Lâm Thị Y lập di chúc có nội dung cho ông V được hưởng phần di sản thừa kế căn nhà số 39, sau đó cụ Lâm Thị Y chết. Tại công văn số 11144 ngày 24/9/2018, Cục thi hành án dân sự thành phố H cho biết ông V không tự nguyện thi hành án vì có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại nhà đất số 39 của cụ H để chia thừa kế, Tòa án thành phố H đã thụ lý đơn khởi kiện. Vì vậy, cần phải hủy bản án dân sự sơ thẩm, phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Trong vụ án này, nguyên đơn khởi kiện đòi lại nhà đất số 39 mà nguyên đơn đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bị đơn cho rằng nhà đất số 39 không phải là của nguyên đơn mà là di sản thừa kế của vợ chồng cố D, cố S để lại cho 07 người con. Việc cụ H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại nhà đất số 39 là không đúng pháp luật nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Lẽ ra, trong trường hợp này, Kiểm sát viên được phân công nghiên cứu hồ sơ vụ án, tham gia xét xử tại phiên tòa phải báo cáo lãnh đạo yêu cầu Tòa án xác minh, thu thập chứng cứ để làm rõ nhà đất số 39 có phải là tài sản mà cụ H được sở hữu, sử dụng hợp pháp theo các điều 211, 212 BLDS năm 2005 hay không để làm căn cứ giải quyết yêu cầu khởi kiện của cụ H. Nếu nhà đất số 39 là tài sản hợp pháp của cụ H, thì theo Điều 256 BLDS năm 2005 cụ H mới có quyền đòi nhà; ngược lại, nếu nhà đất số 39 không thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cụ H thì cụ H không có quyền đòi lại. Tòa án không xác minh làm rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ H có đúng quy định pháp luật hay không, chỉ căn cứ vào việc cụ H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ H là không có căn cứ.

Trong hồ sơ vụ án đã thể hiện nhà đất số 39 là của vợ chồng cố D và cố S, hai cố chết không để lại di chúc. Ngày 23/8/1999, cụ T đại diện cho 04 người con của cố D, cố S đứng tên tờ khai đăng ký nhà đất số 39. Trên cơ sở này, ngày 20/3/2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ T (đại diện). Giấy chứng nhận cấp cho cụ T ghi rõ: “Cụ T là người đại diện cho những người được thừa kế quyền sử dụng đất của cố D, cố S, nhà đất chưa phân chia thừa kế, không được thực hiện các giao dịch”. Ngày 02/8/2013, tại Phòng công chứng thành phố H, cụ T và cụ H lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản có nội dung: Cố D, cố S để lại nhà đất số 39 cho những người thừa kế của cố D, cố S chỉ có cụ T, cụ H; cụ T đồng ý tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản thừa  kế nhà đất số 39 cho cụ H. Thực tế, nhà đất số 39 là di sản của cố D, cố S để lại cho 07 người con, văn bản thỏa thuận ngày 02/8/2013 do không đủ những người thừa kế theo pháp luật của cố D, cố S tham gia ký kết nên chỉ có hiệu lực đối với phần di sản cụ T, cụ H được hưởng theo pháp luật. Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ H là chưa đủ căn cứ.

Như vậy, nhà đất số 39 có liên quan đến quyền lợi của những người thừa kế của cố D, cố S (07 người con), trong đó có cụ L. Ngày 10/12/2015, cụ L có đơn yêu cầu tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm cho rằng vụ án này không liên quan đến việc giải quyết chia thừa kế hoặc chia tài sản chung nên không cần đưa cụ L tham gia tố tụng là vi phạm khoản 4 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 (nay là khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án này, Kiểm sát viên cần báo cáo lãnh đạo Viện có văn bản yêu cầu Tòa án đưa tất cả các người thừa kế của vợ chồng cố D tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (trừ trường hợp họ từ chối không nhận di sản) để đảm bảo quyền lợi cho họ. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm không đưa những người thừa kế của vợ chồng cố D tham gia tố tụng là ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Nguyên nhân khiến bản án bị hủy, sửa nhiều lần

- Về pháp luật: Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan còn có nhiều mâu thuẫn trong hướng dẫn các tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất như quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; về thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế và tranh chấp tài sản chung; về quyền sử dụng đất hộ gia đình;… Các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà, đất rất nhiều và không ổn định, thường xuyên được sửa đổi, bổ sung. Bên cạnh đó, một số quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai, thừa kế… có sự mâu thuẫn với nhau và còn chung chung nên khi áp dụng trên thực tiễn rất khó khăn. Chính vì vậy, khi giải quyết cùng một vụ án lại có nhiều ý kiến khác nhau, gây khó khăn cho công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến nhà và đất.

- Công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập: Hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, không đủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất, việc chỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đến việc tham mưu, cung cấp thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai. Hoạt động quản lý còn thiếu chặt chẽ như đo đạc không chính xác diện tích, nhầm lẫn diện tích, số thửa,...

- Hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án còn một số thiếu sót: Đối với các chứng cứ do đương sự cung cấp, Tòa án chưa tiến hành thẩm tra nguồn gốc, độ tin cậy của chứng cứ để phục vụ công tác giải quyết vụ án. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án không đưa đầy đủ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia, đây là những vi phạm tố tụng phổ biến.

Ngoài ra, khi tiến hành thu thập chứng cứ thông qua các biện pháp thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá, Tòa án không xác định kích thước, tứ cận, sơ đồ bản vẽ; hoặc chưa yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp các tài liệu liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án được khách quan, đúng quy định của pháp luật.

Một số vấn đề Kiểm sát viên cần lưu ý khi giải quyết vụ án

Tranh chấp quyền sử dụng đất luôn rất phức tạp bởi loại án này thường liên quan đến nhiều người, đến công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như quy định pháp luật trong từng thời kỳ lịch sử khác nhau. Mỗi phán quyết của Tòa án đều ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên đương sự, bởi vậy việc giải quyết loại án này đòi hỏi phải khách quan, toàn diện và thận trọng để tránh sai sót dẫn đến khiếu kiện phức tạp, kéo dài. Để nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ việc dân sự nói chung, vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, khi kiểm sát giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên phải thu thập đầy đủ và nghiên cứu nắm chắc hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ. Trên cơ sở đó, đối chiếu với các tài liệu, chứng cứ, các tình tiết của vụ án để xem xét, đánh giá xem yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) là có căn cứ hay không. Mỗi nhận định, đánh giá của Kiểm sát viên, Kiểm tra viên đối với yêu cầu của các đương sự trong vụ án đều phải viện dẫn được các quy định pháp luật cụ thể làm cơ sở, căn cứ chứng minh. Có như vậy mới bảo đảm việc giải quyết vụ án một cách khách quan, toàn diện và đúng pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Thứ hai, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần chú ý những vấn đề sau đây:

- Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần nghiên cứu kỹ hồ sơ để đánh giá xem việc thu thập chứng cứ của Tòa án đã đầy đủ cho việc giải quyết vụ án hay chưa; việc thu thập chứng cứ có khách quan và đúng trình tự, thủ tục pháp luật không… Đối với vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, cần chú ý đến các chứng cứ xác định nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp: Những giấy tờ về quyền sử dụng đất mà các đương sự cung cấp cho Tòa án (giấy tờ về mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất…); các tài liệu về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất (biên lai nộp thuế, tờ khai, đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền…); hồ sơ quản lý đất đai của chính quyền địa phương (sổ mục kê, sổ địa chính, bản đồ về đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…); các tài liệu, chứng cứ khác (lời khai, lời trình bày, xác nhận của những người biết về sự việc…).

- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu hồ sơ, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần đưa ra những nhận định, đánh giá và đề xuất quan điểm về việc chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; đề xuất quan điểm về đường lối giải quyết đối với từng vấn đề các đương sự có yêu cầu Tòa án giải quyết.

- Khi áp dụng pháp luật về nội dung để giải quyết vụ án, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần đặc biệt lưu ý các văn bản pháp luật tại thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các đương sự về quyền sử dụng đất, từ đó mới đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Một số kiến nghị

Thứ nhất, đối với các tranh chấp về thừa kế và tranh chấp tài sản chung. Bộ luật Dân sự quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế và tại Tiểu mục 2.4 Mục 2 Phần I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (Nghị quyết số 02/2004) quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện về thừa kế khi kết thúc thời hạn 10 năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi đương sự khởi kiện vụ án tranh chấp tài sản chung thì phải xuất trình các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, nhưng nếu các đương sự không xuất trình được sự thống nhất về tài sản chung chưa chia thì khi thụ lý, giải quyết sẽ dẫn đến việc bị bác yêu cầu khởi kiện. Cùng với đó, việc giải quyết tranh chấp kéo dài dẫn đến lượng án tồn đọng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự. Vì vậy, cần quy định Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án khi các đương sự phải xuất trình được các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đúng theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với bất động sản. Cần quy định các tranh chấp liên quan đến nguồn gốc bất động sản đều do Tòa án giải quyết thì mới bảo vệ được quyền lợi của các bên. Vì hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhưng cũng là căn cứ để Tòa án có quyền hủy giấy chứng nhận khi cấp không đúng đối tượng, hủy chính căn cứ để thụ lý vụ kiện ban đầu. Mặt khác, Ủy ban nhân dân là cơ quan quản lý hành chính nhưng lại thực hiện chức năng giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai là hoàn toàn trái với nguyên tắc hoạt động của các cơ quan trong bộ máy nhà nước.

Thứ ba, đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình. Cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ gia đình đối với loại tranh chấp này, bởi có những tài sản có nguồn gốc chung của vợ chồng nhưng khi đăng ký kê khai, cơ quan chuyên môn lại cấp giấy cho hộ gia đình, gây khó khăn cho việc giải quyết vụ án.

Thứ tư, đối với các tranh chấp phát sinh trong vụ án dân sự về đất đai. Thẩm phán cần chủ động áp dụng các biện pháp thu thập chứng cứ do Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định để tiến hành xác minh, thu thập, thẩm định đối với các tài sản tranh chấp, yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp thông tin làm cơ sở để giải quyết tranh chấp đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, tăng cường áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm xảy ra, ảnh hưởng đến việc giải quyết các tranh chấp sau này.

Thứ năm, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Tòa án và các cơ quan chuyên môn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà, quyền sử dụng đất. Theo đó, cơ quan chuyên môn phải cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin liên quan đến nhà, đất, làm căn cứ để Tòa án ban hành bản án đúng quy định của pháp luật. Để đạt được yêu cầu này, các cơ quan chuyên môn phải tăng cường công tác quản lý đất đai, điều chỉnh biến động kịp thời, có biện pháp đo vẽ hiện trạng đất tranh chấp đúng quy định, hạn chế thấp nhất các sai số có thể xảy ra./.

TCKS số 04/2021